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业委会成立难 更换物业公司更难———民法典下业委会更换物业公司之法律路径
发布日期:2022/8/22 11:36:23 来源:原创 阅读:

 

 

  1. 案情简介

2019年某小区物业公司长期管理混乱地产公司破产物业公司被列入失信人员名单账户长期被查封冻结无法正常经验该小区业主不堪忍受物业费用高电梯经常下坠困人在街道社区的支持下开始了艰难漫长的业委会成立之路天有不测风云业委会成立过程中经历疫情的隔断经历了地产物业公司的剧烈抵抗业主一开始的热情到困难重重的慢慢失去信心业委会一波三折终于在相关住建部门完成最终备案当业委会成员们刚刚为之雀跃的时地产公司一纸诉状将业委会告上法庭诉求为“业主委员会成立程序不合法侵害其他业主权利要求撤销主体身份”整个小区业主又陷入到了漫长的诉讼挣扎中在诉讼过程中地产公司利用其占有小区40%的份额的权利提出其对业委会成立身份的质疑认为业委会的参与与同意人数均打不到法定人数应当予以撤销一审过程中双方就大量的选票视频等相关证据进行了漫长的清点和举证并且在街道完成了备案业委会同时向人民法院提出要求原物业公司终止合同退出场地然而一审中因业委会因前期对于法律认知的确实在选聘解聘物业公司的程序上缺少了业主授权的问题导致一审法院判决认定“业委会身份合法然而解聘原物业公司的诉讼请求因缺少业主的授权不予以支持”

 

业委会千辛万苦成立了更换原物业公司又遇到了障碍物业公司依然再次起诉二审要求撤销业委会合法主体身份业委会也再次提起二审上诉要求解聘原物业公司且要求其退场在等待了漫长了一年之后终于于2022818日下发两个案件二审判决昆明市中级人民法院认定业委会身份合法同时改判一审判决认定解聘原物业公司有法律事实依据并且因出现新证据采用了民法典相关条款业委会终于取得全面胜利法院判决原物业公司应当在30天内将法律规定的相关所有属于业主共有共用的设施设备及场地全部移交给全体业主

 

  1. 滕琳王彬律师释法

    二审法院站到了法律的前沿进行了前瞻性认定依据民法典的相关有利于社会主义核心价值体系的角度作出判决根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二条“ 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”

       民法典第二百七十八条中关于业主共同决定的事项中选聘解聘物业公司的决议方式修改为参与表决三分之二以上同意过半数以上既可通过该法条体现的是2020522日第十三届全国人民代表大会第三次会议上人大常委会委员长王晨受人大常委会委托对民法典颁布的起草的立法意义作出了关于中华人民共和国民法典草案)》的说明该说明中明确编纂民法典是增进人民福祉维护广大人民根本利益的根本要求其中对所有权第二编关于“针对近年来群众反映成立业主大会难等问题要求在现行物权法规定的基础上完善业主的所有权制度包括明确地方政府有关部门居民委员会应当给予设立业委会和选举业主委员会给予指导和协助已经明确适当降低业主共同决定事项”也就是将物权法之前规定的解聘选聘物业公司决议方式从双三分之二降低为三分之二的二分之一方式显然民法典的规定更加体现第二条有利于保护广大人民群众业主的权利改变物业公司与业主地位不平等的现实问题法院适用该法条对于社会和经济利益为最大化保护也符合民法典颁布之后各级高院勇于站在前沿和大局做出了一批符合立法趋势和前瞻性的判例

同时,二审法院关注到了业委会代理人提到的汇都国际小区业主大会议事规则第九条第7款规定“为参与表决的业主,其投票权数可以计入已表决的多数票”根据住建部现行有效的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定“未参与表决的业主,其投票数是否可以计入已表决的票数的,由管理规约或者业主大会议事规则规定”,根据现行司法裁判文书中反映出的法院判决均认可(上海2021年两个判例)“意思表示的作出有多种方式,沉默可以在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时视为意思表示。《业主大会议事规则》内容系小区业主共同约定形成,因此在选票送达而业主不作任何表示时,根据该议事规则,其行为亦应视为表决,且意见视为同意已投票业主的大多数的意见。”业委会之前的参与与投票按照投票议事规则,也是符合法律规定的,以沉默方式表达的业主,也应当视为同意大多数业主的意见,事实大部分业主更换物业公司也是共同的真实意愿。

民法典的新修方向和业主议事规则得到法院的认定,都体现着十九大之后着重推进“共享共建共治的体制,体现加强小区自治的精神”,既然议事规则版本的时候已经是合法的业主委员会成立后作出的,是全体业主的真实意思表示,应当遵守认可的规则,那么结合上海法院的判决可以看出,默示是一种双方双方约定符合交易习惯的意思表示,因此认定应当视为同意已投票业主大多数的意见。

民法典出台之后对于成立业主委员会和更换物业公司给予了更多的法律保护和关注,对于选举难、选票难也综合出台了很多相关的平台和软件进行信息类辅助,成立业委会必将是未来社区文化制度建设的重中之重,云南睿信律师事务所专业物业团队滕琳、王彬律师认为在代理过程中最大的困难和障碍依然来源于前期业委会成立的程序问题,业主对于法律程序的认知缺陷很大程度上造成了困难,在选票程序和选举程序上的困难也是大问题,应当多采用多元化方式进行完善。

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